Жукова Диана

📊 Сдаёте квартиру «в чёрную»? Считаю, сколько вам это будет стоить. Обычная реакция - да как налоговая узнаёт? ФНС видит все ваши объекты из Росреестра, она же начисляет вам налог на имущество. Несколько квартир при нулевом официальном доходе — вопрос возникает сам собой. 🔹Банк не сообщает в налоговую о ваших переводах автоматически. Но при проверке ФНС запрашивает выписку по счетам — и получает её. И дальше всё очевидно: даже если вы берёте наличными и вам никто не переводит, эту наличку вы сами вносите на карту. Тратите с неё, платите, копите. Это цепочка, и она хорошо видна, когда официального дохода нет вообще или он в разы меньше того, что проходит по счёту. 🔹Объявления сверяют по номеру телефона. Удалили объявление — номер уже в базе. Ну и классика: жалоба соседей на шумных постояльцев, участковый, а дальше налоговая. Всё это болтовня, давайте на цифрах, так будут понятнее риски. Беру среднюю аренду однокомнатной квартиры в Сочи по году — 70 000 ₽ в месяц. За год — 840 000 ₽. ❗️Резидент, то есть вы в России больше 183 дней в году. НДФЛ 13% — 109 200 ₽ Штраф за неподанную декларацию-5% , ст. 119 НК — максимальная сумма - 32 760 ₽ Штраф за неуплату, ст. 122 НК — 21 840 ₽, при доказанном умысле 43 680 ₽ Итого за год — от 163 800 до 185 640 ₽. Штрафы складываются, а не заменяют друг друга. За три года, а проверяют обычно именно три, — от 491 400 до 556 920 ₽. Плюс пени, 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки. ❗️Нерезидент, то есть в России меньше 183 дней в году. Гражданство роли не играет, российский паспорт от этой ставки не спасает. НДФЛ 30% — 252 000 ₽ Штраф по ст. 119 — 75 600 ₽ Штраф по ст. 122 — 50 400 ₽, при умысле 100 800 ₽ Итого за год — от 378 000 до 428 400 ₽. За три года — от 1 134 000 до 1 285 200 ₽. ☑ Самозанятость - доступно и резидентам и нерезидентам! Ставка не зависит от резидентства, Минфин это подтверждал: 4% при сдаче физлицу, 6% — компании. Ставка - 4% с 840 000 ₽ — 33 600 ₽ в год. Это 2 800 ₽ в месяц. За три года — 1

У РОСРЕЕСТРА ПРИБАВИЛОСЬ ПОВОДОВ ПРИОСТАНОВИТЬ РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТ ⚠️ Росреестр может приостановить вашу сделку из-за повестки. Причём не только вашей — второй стороны тоже Друзья, разбираю два основания, о которых сейчас важно знать и продавцам, и покупателям. ♦️Первое — реестр повесток. Если гражданин не явился по повестке без уважительной причины, через 20 календарных дней к нему применяются временные меры, и среди них — запрет на кадастровый учёт и регистрацию прав на недвижимость (п. 4 ст. 7.1 ФЗ от 28.03.1998 № 53-ФЗ). Для Росреестра это самостоятельное основание приостановления — п. 65 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Доверенность здесь не спасает. Смотрят не на того, кто подал документы, а на то, от кого и к кому переходит право собственности. Выписку из реестра брать вас никто не обязывает. Но если решение о временных мерах уже вступило в силу, регистрацию приостановят независимо от того, есть у сторон выписка на руках или нет. Поэтому проверять имеет смысл обе стороны, а не только продавца. ❗️Ограничения снимаются после явки в военкомат — по имеющимся данным, в течение суток. ♦️второе А вот вокруг второго много мифов, поэтому я разберу его подробнее Уклонение от наказания за границей — мера жёстче, чем приостановка Закон: ФЗ от 04.08.2026 № 284-ФЗ. ❗️Кого касается? - Не любого, кто уехал и на кого завели дело. Только тех, кого осудили или привлекли к ответственности за закрытый список: нарушение порядка деятельности иноагента, дискредитацию армии или госорганов, публичные призывы к нарушению территориальной целостности России, призывы к введению санкций против России, участие в деятельности нежелательной организации. 🔹За мошенничество, неуплату алиментов, ДТП и прочие бытовые дела это основание не работает. Нужны три условия одновременно: 1) приговор суда или постановление по административному делу вступило в законную силу, 2) подтверждено, что человек уклоняется от его исполнения, 3) подтверждено, что он находится за п

Формат, который набирает обороты во всём мире — уединение с природой, люди устают от бетона и шума большого города. Спрос на глэмпинги в целом растёт, средний чек за год прибавил около 20%. Смотрю сейчас несколько таких проектов под инвестиции — сегодня один из них, глэмпинг ЦАТРА в Сочи. Другие покажу дальше, кому интересно — пишите. Село Солохаул, ~40 минут от Сочи, родина русского чая. На территории баня с купелями, ресторан, мини-ферма с животными. Моря и бассейна рядом нет — это горный ретрит, а не пляжный курорт. Виды потрясающие, а воздух …… Дома 33 м², цена - 16 млн ₽. Собственность, земля ИЖС. Управление — локальная УК застройщика. Остался один в продаже в этом проекте. Но есть другие от 13 мл. ♦️Теперь к доходу: Инвест-прогноз застройщика: загрузка 75%, ADR ~16 500 ₽/сутки, чистыми ~3 млн ₽/год — около 19% годовых, окупаемость ~5 лет. Мой прогноз более сдержанный: пересчитала ADR по ценам действующих глэмпингов Сочи в похожем формате, без бассейна, и по структуре локального спроса — загрузка ~55%, ADR ~11 500 ₽, чистыми ~1,5 млн ₽/год — около 9% годовых, окупаемость ~11 лет. У проекта пока нет операционной истории, которая бы точно их подтвердила, но есть конкуренты, на которых можно выстроить инвестиционный прогноз! Есть другие проекты, с совершено другим форматом и инфраструктурой! — пишите 🫶 Получите консультацию и глубокий инвестиционный анализ в таблице!

🏙️ Для Крыма могут ввести отдельную льготную ипотеку 26 августа вице‑премьер Марат Хуснуллин заявил, что правительство рассматривает льготную ипотеку для достройки жилья в Крыму и Севастополе. Речь идёт и о многоквартирных домах, и об ИЖС. 🤔 Но в заголовках теряется деталь, которая здесь главная. Программа обсуждается для достройки уже начатых объектов. Новые проекты в неё не входят. 📉 Почему именно так? В Крыму сейчас непростая экономическая ситуация, есть перебои с электроэнергией. Параллельно уже согласованы меры поддержки для гостиничного бизнеса и общепита, обсуждаются отсрочки и рассрочки по налогам. То есть регион поддерживают сразу по нескольким направлениям, и жильё здесь — одно из них. 💸 Механика простая. Льготная ставка привлекает покупателя. Покупатель приносит деньги в проект. Деньги позволяют застройщику довести дом до конца. Получается, что одна мера работает сразу на две стороны: и на человека, который покупает квартиру, и на стройку, которой сейчас тяжело. И я бы с удовольствием воспользовалась этой программой, потому что я использовала уже свои льготные ипотеки 😁, а квартира в Крыму так и осталась мечтой. ⚠️ Но программы пока не существует. Неизвестно: • какой будет ставка; • какой первоначальный взнос; • какой лимит кредита; • кто сможет ею воспользоваться; • какие объекты попадут в перечень. Поэтому говорить, что в Крыму появилась новая льготная ипотека, ещё рано. 💬 При этом я бы не считала это разовым заявлением. Об этой идее Хуснуллин говорил ещё 8 августа и уже тогда отдельно подчёркивал: поддержка именно достройки, не запуска новых домов. Значит, направление обсуждается устойчиво, и шанс, что программа дойдёт до реальных условий, довольно высокий. 🏠 Для крымского рынка это может стать серьёзной историей. Дешёвая ипотека здесь способна оживить проекты, которые сегодня идут тяжело, и заметно изменить расклад по конкретным объектам. 🔍 Как появятся условия, обязательно разберу отдельно и посчитаем, кому такая программа реально подойдёт. А вы р

Много вопросов на эту тему, решила прокомментировать публично. анализ ЗОНТ Хотел Групп Опыт расторжения и выхода из проектов: Досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон. Здание купил на торгах АСВ «Союз Маринс Групп» в конце февраля 2024 — у нового владельца собственный операторский бизнес. Договор, заключённый ZONT с прежним собственником ещё в 2016 году, расторгли досрочно, операционный бизнес передали целиком. С 1 июля 2024 отель работает под брендом «Маринс Парк Отель Москва Пражская». Обе стороны публично заявили об удовлетворённости сделкой. ♦️Компания работает преимущественно по арендной модели: платит собственнику процент от выручки, но не меньше фиксированной суммы. Это не операционный риск. Это кредитный риск. Фикс неэластичен! . Пока рынок растёт, схема выглядит идеально. Когда загрузка падает на 20% — обязательство остаётся прежним, а платить его нечем. 📌И прецедент уже был: в ковид компания договорилась о снижении аренды со всеми собственниками. Вывод: из объектов компания выходила по соглашению, кризис проходила через пересмотр ставок, а не через отказ платить. Сочинский кейс может быть первым публичным случаем одностороннего прекращения выплат.

Друзья, показываю вам строительство жилых комплексов в Крыму, где наши клиенты приобрели квартиры. Стройка не останавливается, несмотря на все сложности этого сезона. И напомню: у нас есть свой представитель в Крыму. Он покажет вам всё на месте и сопроводит по проектам 🫶 Пользуйтесь моментом, пока цены и условия покупки в Крыму лояльные! Хотя я бы не сказала, что застройщики там значительно снизили цены или дали всем какие-то невероятные условия. Нет. В основном это отдельные акции на конкретные комплексы и квартиры. На видео выше 🏗 «Панорама Парк», Ялта Бизнес-класс в старой Ялте. Закрытая территория, свой парк, бассейн, коммерция внутри. В комплексе нет студий — он изначально рассчитан не только на сезонную аренду, но и на жизнь. До моря и набережной около десяти минут. И главное — сейчас здесь одна из самых низких цен среди новых жилых комплексов Ялты, не смотря на то что это бизнес класс в старой Ялте с бассейном. 🌊 и всеми любимый ЖК «Море», Евпатория Самый продаваемый жилой комплекс Крыма. Большая территория, школа, детский сад, магазины, паркинг. Ровное место, хорошие планировки и предчистовая отделка. Евпатория вообще очень подходит для семей с детьми: мелкое тёплое море, пологий заход и спокойный ритм жизни. Только обращайте внимание: в разных очередях есть и квартиры, и апартаменты. Мы всегда сразу объясняем клиенту, что именно он покупает. 🚨🔥 И сейчас в ЖК «Море» действует семейная ипотека 3,5% вместо 6%. При этом цена квартиры не увеличивается. Думаю, такие условия появились в том числе из-за непростого сезона в Крыму. Ими точно стоит пользоваться, пока они есть. 📞 Пишите в WhatsApp или MAX: +7 (927) 800-00-48