Рожкова - недвижимость по уму: инвестиции и проверка

Вокруг Telegram сейчас много громких заголовков, тревожных пересылок и советов срочно «ничего не оплачивать». Разобралась, что на данный момент подтверждено, а где начинаются предположения. Что произошло Павел Дуров включён Росфинмониторингом в перечень физических лиц, причастных к экстремистской деятельности или терроризму. Его имя опубликовано в официальном списке ведомства. Также сообщалось о предъявлении ему обвинения в содействии террористической деятельности и объявлении в международный розыск. Но здесь важно разделять два разных понятия: Павел Дуров — физическое лицо. Telegram — цифровая платформа. На момент публикации в официальном перечне Росфинмониторинга Telegram не указан как террористическая или экстремистская организация. В разделе недавно включённых организаций соответствующих сведений нет. Что это означает для пользователей и бизнеса Само по себе включение основателя платформы в перечень ещё не означает автоматического запрета: ▪️ вести Telegram-канал; ▪️ читать публикации; ▪️ общаться с клиентами; ▪️ размещать контент; ▪️ использовать мессенджер в работе. Отдельный вопрос — платные сервисы Telegram: Premium, реклама, подарки и другие операции внутри платформы. На сегодняшний день я не нашла официального документа Росфинмониторинга, Роскомнадзора или ФСБ, который прямо запрещал бы такие платежи или автоматически приравнивал их к финансированию терроризма. Поэтому заявления в духе «любая оплата в Telegram теперь уголовное преступление» пока выглядят как слишком вольная трактовка. Но и полностью игнорировать ситуацию бизнесу не стоит. Что я бы рекомендовала сейчас Не паниковать и не удалять каналы за один вечер. При этом стоит: ✔️ следить именно за официальными разъяснениями ведомств; ✔️ сохранять документы по оплате рекламы и сервисов; ✔️ проверять получателя платежа; ✔️ не переводить деньги напрямую физическим лицам без понятного основания; ✔️ держать резервные каналы связи с клиентами. То есть пока не «всё пропало», но внимательнос

Свежая выписка ЕГРН при продаже недвижимости: почему она не всегда означает новый срок владения Свежая выписка ЕГРН умеет пугать. Открываешь документ, видишь недавнюю дату регистрации права — и первая мысль: «Всё, срок владения начался заново. Значит, будет налог». Не всегда. 📌 Дата в ЕГРН важна, но она не всегда главная для расчёта срока владения недвижимостью. Иногда право выглядит свежим только в реестре. А налоговая история объекта началась гораздо раньше. Вот несколько примеров. Наследство: срок может считаться с даты смерти наследодателя, а не с даты регистрации права наследника. Новостройка по ДДУ: для жилого помещения срок может идти с даты полной оплаты застройщику, а не с даты получения собственности. Реновация в Москве: к сроку новой квартиры может добавляться срок владения старой. Ранее возникшее право: если право появилось до 31 января 1998 года, свежая запись в ЕГРН не делает его новым. Доли в квартире: если доли приобретались постепенно, срок часто считают с первой доли. Раздел имущества супругов: если квартира была куплена в браке, свежая регистрация после раздела не всегда означает новый срок. То есть ЕГРН показывает важную часть истории. Но не всегда всю историю. Это как смотреть сериал с третьего сезона и уверенно объяснять всем сюжет. Вроде персонажи знакомые, но половину драмы вы пропустили. ✅ Что нужно смотреть кроме выписки: — основание приобретения объекта; — дату оплаты, если была новостройка; — дату смерти наследодателя при наследстве; — документы по долям; — документы по браку и разделу имущества; — старые договоры и архивные документы; — историю изменений объекта. Главная ошибка — думать, что свежая дата в ЕГРН автоматически означает свежий налоговый срок. Иногда это действительно новый срок. А иногда — просто новая запись о старой истории. И вот здесь разница может быть не философская, а вполне денежная. НДФЛ с продажи недвижимости — это не тот случай, где хочется ошибиться “чуть-чуть”. “Чуть-чуть” там быстро превраща

Коммерческое помещение в Москве с ППА и рассрочкой до 2032 года — вход в сделку от 7,5 млн рублей На рынке не так часто встречаются объекты, где можно приобрести коммерческое помещение в Москве без полной оплаты стоимости сразу. Сейчас в продаже именно такой вариант. 📍 ЮАО, район Царицыно. Основные характеристики объекта: ▪️ площадь — 116 м²; ▪️ первый этаж жилого дома; ▪️ отдельный вход; ▪️ кабинетная планировка; ▪️ высота потолков — 2,7 м; ▪️ электрическая мощность — 15 кВт. Что уже есть? Часть помещения (40 м²) занимает арендатор Ozon. 💰 Текущий арендный поток — 70 000 ₽ в месяц. Остальную площадь можно использовать под собственного арендатора, увеличив доходность объекта. Условия сделки Схема покупки — переуступка договора купли-продажи на ваше ООО или ИП. 💰 Общая стоимость объекта — 16,78 млн рублей (около 145 тыс. ₽ за м²). При этом: ✔️ 7,5 млн рублей оплачиваются единовременно при переуступке; ✔️ 9,28 млн рублей выплачиваются в рассрочку до 2032 года. Ежемесячный платёж по договору с ДГИ составляет около 200 тыс. рублей, включая проценты. Почему объект интересен инвестору? ✅ низкая стоимость квадратного метра для Москвы; ✅ первый этаж и отдельный вход; ✅ действующий арендатор; ✅ возможность увеличить арендный поток за счёт свободной площади; ✅ длительная рассрочка, позволяющая не замораживать весь капитал сразу. Перед покупкой, как и всегда, рекомендую провести полную юридическую проверку: изучить договор с ДГИ, условия переуступки, документы по арендатору и финансовую модель объекта. Именно детали чаще всего определяют, станет ли коммерческая недвижимость удачной инвестицией. 📩 По вашему кейсу: @Rozhkova_AV (сообщение) 📞 Или звоните: +7 910 420-41-05 Выберем удобный формат — переписка, созвон или Zoom.

Когда юридическая проверка вызывает раздражение — это повод проверять ещё внимательнее Сейчас сопровождаю сделку по покупке земельного участка. Для моих клиентов это первая покупка земли, поэтому ещё на старте мы честно предупредили продавца: «Мы будем внимательно проверять документы.» Ответ был правильный: «Конечно. У нас всё прозрачно.» Именно этого я и ожидала. После проверки документов я направила несколько совершенно обычных вопросов. Попросила получить новое ГПЗУ, потому что для нашей проверки оно действительно необходимо. Обратила внимание на доверенность — она была оформлена не от продавца, а от другой компании, и этот момент требовал пояснений. Ничего необычного. Это стандартная юридическая работа. Но дальше реакция меня удивила. Вместо спокойных ответов начались комментарии в духе: — «Зачем вам новое ГПЗУ? Там будет то же самое.» — «Это ещё две недели ждать.» Чувствовалось какое-то внутреннее раздражение, будто сам факт проверки уже стал проблемой. А потом произошло то, чего я вообще не ожидала. Вместо документов по конкретному участку нам просто отправили архив почти на 900 страниц. Без отбора. Без пояснений. Без понимания, что часть этих документов вообще не относится к нашему объекту и может содержать информацию, которая не предназначена для передачи третьим лицам. Честно говоря, такой подход меня удивил. Ведь профессиональная работа выглядит иначе. Если покупатель задаёт вопросы — на них отвечают. Если нужны актуальные документы — их получают. Если есть вопросы по доверенности — их разъясняют. Юридическая проверка — это не недоверие к продавцу. Это нормальный этап любой серьёзной сделки. Именно на этом этапе выявляются нюансы, которые потом могут стоить очень дорого. Поэтому моя позиция всегда одна: Если продавца начинают раздражать вопросы покупателя, значит, проверять документы нужно не меньше, а ещё внимательнее. Хорошая сделка спокойно проходит любую проверку. А моя задача — сделать так, чтобы после покупки у клиент

Моменты счастья нельзя откладывать. Их нужно замечать. На прошлой неделе я размышляла над фразой: «Сделай себя настолько счастливым, чтобы, глядя на тебя, другие тоже становились счастливее». И всю эту неделю ловила себя на мысли: а из чего вообще складывается счастье? Наверное, не из больших побед. Оно рождается в маленьких моментах. Вчера утром у меня случился именно такой. Мы с дочерью вышли из дома. Ей — на работу. Мне — по своим делам. Она улыбнулась и сказала: — Мам, я тут машину припарковала. Я сначала даже не поняла, о чём речь. Мы завернули за угол, а там её «машина» — электросамокат. Она легко вскочила на него, поправила волосы, юбку, улыбнулась: — Пока, мамуля! И помчалась по утренней улице. Ветер развевал её волосы. Она ехала на любимую работу, по своей специальности, всего в двадцать лет. Я стояла и смотрела ей вслед. И вдруг поймала себя на очень простом ощущении. Я счастлива. Не потому, что произошло что-то грандиозное. Не потому, что случилось чудо. А потому, что рядом со мной вырос замечательный человек. Добрый. Самостоятельный. Любимый. И в тот момент я поняла: Вот оно. Счастье. Оно редко приходит громко. Чаще всего оно живёт в самых простых мгновениях. В улыбке. Во взгляде. В словах: «Пока, мамуля». Всего несколько секунд. Но именно такие секунды хочется сохранить в памяти навсегда. Мне кажется, очень важно научиться замечать их. Останавливаться. Запоминать. Быть в них. Потому что большое счастье не приходит однажды. Оно складывается из множества маленьких моментов, которые мы не проскочили, а успели почувствовать. ❤️ И, наверное, именно в этом и есть настоящее счастье.

Фильм 99 домов показывает, почему недвижимость это не только метры, а чувство безопасности 🎬 «99 домов» / 99 Homes (2014) Это тяжёлый фильм. Не из тех, которые включаешь “на фон”, пока режешь салат и одним глазом смотришь в телефон. «99 домов» — это история о людях, которых кризис выбросил из привычной жизни. О выселениях. О долгах. О сделках, где за сухими документами стоят семьи, дети, страх и растерянность. И самое сильное здесь не рынок недвижимости. А то, как быстро человек может потерять ощущение почвы под ногами. 🏡 Потому что дом — это не просто объект. Не только стены. Не только метры. Не только “двушка с хорошей планировкой”. Дом — это чувство безопасности. Место, где можно выдохнуть. Где ты не доказываешь миру свою состоятельность. Где у тебя есть своя территория, свой ритм, своя опора. И когда это исчезает — исчезает не просто недвижимость. Исчезает внутреннее “я справлюсь”. 💭 Фильм очень честно показывает: рынок бывает жёстким. Он не всегда спрашивает, удобно ли вам. Не всегда ждёт, пока вы разберётесь. Не всегда прощает решения, принятые “на авось”. И вот здесь появляется важный вопрос для любого покупателя или инвестора: а моя недвижимость — это опора или риск, красиво упакованный в ипотечный договор? Ведь можно купить объект так, что он будет давать спокойствие. А можно — так, что каждый платёж будет как маленький триллер. Только без музыки Ханса Циммера, зато с напоминанием из банка. Поэтому в недвижимости важны не только цена и локация. Важны: — запас прочности — понятный платёж — реальный сценарий дохода — юридическая чистота — понимание, что вы будете делать, если рынок изменится 📌 Дом — это не квадратные метры. Это чувство безопасности. И, наверное, главный вывод после «99 домов» такой: недвижимость должна не загонять человека в угол, а давать ему возможность стоять крепче. Покупать стоит не из страха “надо срочно”. И не из желания “как у всех”. А из понимания: зачем мне этот объект, какую задачу он решает и выдержу ли я его не только в хорошие в

Почему Москва проиграла Новосибирску в рейтинге инвестиций в недвижимость под долгосрочную аренду Москва — столица, огромный рынок, высокий спрос, дорогая недвижимость. Кажется, что именно она должна быть мечтой инвестора. Но в свежем рейтинге привлекательности покупки жилья под долгосрочную аренду Москва не вошла даже в топ-10. А первое место среди вторичного жилья занял Новосибирск. Вот такой момент, когда статус города говорит: «Я столица», а инвестиционная математика отвечает: «И что?» Почему так произошло? Потому что инвестору важна не только сумма аренды. Можно сдавать квартиру дорого, но если вход в объект стоит ещё дороже, доходность быстро становится весьма скромной. При составлении рейтинга аналитики учитывали сразу четыре параметра: 🔹 потенциальную доходность аренды; 🔹 динамику стоимости квадратного метра; 🔹 среднюю стоимость квартиры; 🔹 спрос на долгосрочную аренду. И по совокупности этих факторов Новосибирск оказался сильнее. Медианная стоимость квартиры на вторичном рынке здесь — около 6,5 млн рублей. Медианная ставка аренды — 35 тыс. рублей в месяц. Потенциальная доходность — около 6,49% годовых. Для сравнения: высокая стоимость входа в Москве сильно влияет на итоговую инвестиционную эффективность. И это хорошее напоминание о простой вещи: дорогая недвижимость не обязательно является выгодной недвижимостью. Инвестор покупает не престиж города. Он покупает будущий денежный поток. Красивый адрес сам по себе аренду не платит. Вид из окна тоже пока не научился переводить деньги на карту. Есть и ещё один интересный вывод. Среди новостроек лидером стал уже не Новосибирск, а Ростов-на-Дону. Причём его потенциальная арендная доходность — около 4,3% годовых, и она даже не самая высокая среди городов первой десятки. Почему тогда первое место? Потому что инвестиции в недвижимость нельзя оценивать по одной цифре. Цена входа, спрос, динамика стоимости объекта, ликвидность — всё работает вместе. Именно поэтому я бы не воспринимала такие рейтинги как инструкцию: «Но

КРТ, дороги и коммуникации: почему при покупке земли важно проверять не только участок, но и будущее территории Сегодня я писала о ситуации, когда человек покупает земельный участок, а потом выясняется, что дорога к нему — отдельная история. Кто собственник проезда? Кому его потом передадут? Кто будет содержать дорогу? Будет ли гарантирован доступ? И буквально следом — очередные новости по КРТ, комплексному развитию территорий. Для меня эти две темы очень связаны. Не в смысле, что КРТ появилось из-за частных дорог. Конечно, нет. Механизм гораздо шире. Но сама логика очень показательна. При юридической проверке земельных проектов я регулярно вижу примерно такую конструкцию: участки размежевали, проезды размежевали отдельно, землю начали продавать. И я задаю вопрос: «А кому в итоге будут принадлежать дороги?» Однажды получила прекрасный ответ: «Вы нас путаете. Мы здесь не коттеджный посёлок строим. Мы просто продаём землю». Вот только покупатели землю обычно приобретают не для коллекции кадастровых номеров. Они собираются там строить дома, жить, ездить на машине, подключать электричество, воду, газ. То есть вслед за нарезанными участками неизбежно появляются вопросы: — дорог; — инженерных сетей; — мощности коммуникаций; — транспорта; — количества будущих жителей; — школ и детских садов; — медицинской и другой социальной инфраструктуры. И фраза «мы просто продаём землю» в какой-то момент перестаёт работать. Потому что десять участков — это одно. А когда территория массово делится под строительство и там появляются сотни или тысячи будущих жителей — это уже совсем другая нагрузка. И вот здесь становится понятнее сама идея комплексного развития территории. Не просто нарезать землю. А заранее понимать, что здесь появится, как люди будут заезжать, чем будут обеспечены дома и какую нагрузку получит территория. 4 августа был подписан очередной закон, меняющий регулирование КРТ. В том числе упрощается запуск КРТ на отдельных федеральных землях, расширяются отдельные полномочи

Коммунальная квартира с долями может дать старый срок владения и снизить риск налога Коммунальная квартира — это отдельный жанр недвижимости. Там могут быть комнаты, доли, соседи, история длиной в несколько поколений и документы, которые хочется изучать с фонариком, как древний манускрипт. Но иногда именно эта сложная история помогает собственнику при продаже. 📌 Если объект оформлен через доли, срок владения может считаться с момента приобретения первой доли. А не с даты, когда человек стал собственником всего объекта полностью. Простой пример. Сначала у человека была доля в квартире. Потом он докупил ещё одну долю. Потом получил или выкупил оставшуюся часть. На первый взгляд кажется: «Раз вся квартира стала моей только недавно, значит срок владения свежий». Но налоговая логика может быть другой. Если речь идёт о долях в праве собственности на один объект, срок владения часто считают с первой доли. То есть первая маленькая доля может оказаться большой налоговой деталью. Да, звучит почти как сюжет: “маленькая доля, которая смогла”. Особенно внимательно этот вопрос нужно смотреть в коммунальных квартирах. В некоторых случаях покупка комнаты юридически может быть покупкой доли в праве собственности. А значит, для расчёта срока важно понять: вы покупали именно комнату как отдельный объект или долю в праве на квартиру. Разница может быть очень существенной. ✅ Что нужно проверить: — как объект описан в документах; — это комната или доля в праве; — когда была приобретена первая доля; — как оформлялись последующие доли; — есть ли старые договоры, свидетельства, выписки; — совпадает ли объект в документах с тем, что продаётся сейчас. Главная ошибка — смотреть только на последнюю сделку. Например: «Я оформил всю квартиру на себя в 2024 году, значит срок с 2024». А на самом деле первая доля могла быть приобретена намного раньше. И именно она может влиять на срок владения для налога. Но это нужно подтвердить документами. Налоговая не угадывает вашу историю

Как я искала бензин на севере Москвы и полтора часа ждала заправку, которая обещала начать отпуск топлива Все уже успели написать и снять про ситуацию с бензином. А я как-то умудрялась обходить эту тему стороной. До этого вторника. Поехала на север Москвы, в Дмитровский район. Бензин в баке ещё был, но уже из серии: «лампочка пока молчит, но разговор явно назревает». Думала, что всё уже более-менее выровнялось. Не угадала. Около семи вечера понимаю: пора заправляться. Заезжаю на одну АЗС — бензина нет, только дизель. На вторую — та же история. На третью — снова дизель. А мне ещё домой ехать, и до дома на остатках топлива я уже точно не дотяну. В итоге доехала до заправки «Роснефти» напротив метро. Там есть парковка, и я уже мысленно составила план: оставляю машину, еду домой на метро, завтра будем разбираться. Но в разговоре с сотрудниками заправки появилось ощущение, что бензин всё-таки будет. Решила подождать. Сменилась смена. Пришёл другой заправщик и сообщил: в девять часов начнут отпускать бензин. То есть бензин на заправке был. Но в тот момент его просто не отпускали. И вот так я провела на АЗС примерно полтора часа. Зато за это время успела наладить дипломатические отношения с персоналом. В какой-то момент я совершенно искренне назвала заправщика богом заправки. Видимо, титул сработал. Когда бензин начали отпускать, меня поставили первой в очередь. Спасибо богу заправки. Иногда правильная коммуникация решает даже топливный вопрос 😄 В общем, моя личная история закончилась хорошо: машину заправила и домой уехала своим ходом. Но вывод сделала. Если предстоит дальняя поездка по Москве и области, особенно вечером, я бы сейчас не рассчитывала на привычное: «да заправлюсь где-нибудь по дороге». Лучше не доводить бак до лампочки. Потому что иногда «где-нибудь по дороге» превращается в три заправки, полтора часа ожидания и неожиданное знакомство с местным божеством АЗС.

«Дома-призраки» в новостройках: где накопилось непроданное жилье и что это значит для инвестора В сети разошёлся рейтинг регионов, где новостроек строят много, а покупателей за темпами строительства не хватает. Краснодар, Северный Кавказ, Приморье, Красноярский край, Дагестан — цифры выглядят эффектно. Но я бы здесь смотрела не столько на страшное словосочетание «дома-призраки», сколько на баланс спроса и предложения. Потому что непроданная квартира — ещё не призрак. А вот большой объём предложения при слабых продажах — уже важный сигнал для инвестора. По данным обзора ДОМ.РФ, на 1 июля 2026 года у 27% строящегося портфеля страны — это около 33 млн кв. м — распроданность находилась ниже нормы. Среди крупных рынков с низким соотношением продаж и стройготовности названы в том числе Краснодарский и Красноярский края. Весной аналитики отдельно отмечали, что в Краснодарском и Красноярском краях доля нераспроданного жилья в проектах достигала примерно 80%. А в Краснодаре при темпах продаж первого полугодия 2026 года на реализацию имеющихся остатков может потребоваться около 2,7 года. И вот здесь начинается самое интересное. Для покупателя избыток квартир может означать: — больше скидок и специальных условий от застройщика; — возможность спокойнее выбирать и торговаться; — но одновременно более слабый потенциал быстрого роста цены; — высокую конкуренцию при перепродаже; — а иногда и конкуренцию за арендатора после сдачи дома. То есть акция «скидка 15% только до воскресенья» звучит уже немного иначе, если рядом у застройщика ещё несколько сотен непроданных квартир. Поэтому для инвестиционной покупки мне недостаточно услышать: «Регион растёт, здесь много строят». Мне важно другое: сколько уже построили, сколько ещё строят, как быстро это продаётся, кто будет покупать ваш объект через несколько лет и сколько похожих квартир одновременно выйдет с вами на рынок. Большая стройка сама по себе не гарантирует большую доходность. Иногда инвестору выгоднее купить там, где кранов мень