Комментируем Novostroyman

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ — ВСЕ? Чудовищные ночи 18 и 22 июля показали страшное: огромные логистические центры стоимостью в десятки миллиардов рублей могут перестать существовать буквально за несколько часов. Это ставит рынок складской и логистической недвижимости перед новыми вызовами, с которыми отрасль еще не сталкивалась. Не станут ли они похоронным маршем для рынка? Давайте попробуем разобраться. А МЫ БУДЕМ ЭТО КАК-ТО ОБСУЖДАТЬ? Участники рынка, опрошенные редакцией @novostroyman, воздерживаются от публичных комментариев из-за чувствительности темы. Такие же результаты получили коллеги из "Делового Петербурга". Рынок готов обсуждать произошедшее и прогнозы на будущее только неофициально. Поэтому мы и "ДП" собрали мнения экспертов на условиях анонимности. CRE же поделился мнением открыто. И вот, о чем можно сейчас говорить 👇🏻. РАЗОВАЯ АКЦИЯ ИЛИ МЕЙНСТРИМ? Влияние на складскую недвижимость будет зависеть от того, станет ли произошедшее 18 и 22 июля мейнстримом или останется чудовищными разовыми происшествиями, говорят эксперты. Однако уже сейчас можно утверждать, что собственники могут столкнуться с репутационным ударом: инцидент является чувствительным для рынка. В CRE утверждают: владельцы спекулятивных складов — объектов, построенных для последующей сдачи в аренду рынку, — могут при росте рисков выйти на рынок с предложениями о продаже. Появятся предложения по стрессовым ставкам капитализации — не справедливые 9-11%, а 14-15%, когда собственнику гораздо важнее быстро избавиться от объекта, чем получить за него рыночную цену. Это простимулирует инвестиции в склады, но самому складскому рынку скорее навредит, поддержит тенденцию, когда никто не хочет владеть складами, кроме специализированных ЗПИФ. Главным же итогом может стать именно отказ от институционального владения. Склады становятся слишком рискованным активом для инвестора. КАК ТЕПЕРЬ СТРОИТЬ? Участники складского рынка пока не готовы рассматривать атаки БПЛА как основание для пересмотра строительных стандартов, пишет "ДП". Защита гражданских объектов от подобного рода угроз выходит за рамки обычной компетенции девелоперов и собственников недвижимости. Массовое изменение конструктивных решений складских зданий рынок считает малореалистичным: денег на это нет. Не выглядит универсальным выходом и размещение складов под землёй. Подобные проекты существенно дороже обычных, сложнее с точки зрения инженерии, пожарной безопасности, эвакуации, эксплуатации и движения грузового транспорта. Для массового рынка, где особенно важны скорость обработки товаров и экономичность логистики, такая модель вряд ли может стать новым стандартом. Современные проектные решения могут снизить объём ущерба от возгорания. К примеру, для этого используются огнестойкие стройматериалы, современные системы автоматического тушения огня, а также разделение склада на пожарные отсеки, позволяющее локализовать возгорание. Более эффективным инструментом защиты склада от беспилотников будет закупка средств ПВО для защиты своих объектов. Однако этот вариант скорее подходит для крупного бизнеса, поскольку требует существенных затрат. КТО ЗА ЭТО ЗАПЛАТИТ? Даже если строительные нормы не изменятся, а склады продолжат строить по прежним технологиям, экономика объектов уже не останется прежней, рассказывают эксперты для @novostroyman. Более дорогая страховка, дополнительные меры безопасности, более высокая стоимость капитала и требования инвесторов неизбежно окажутся в себестоимости логистики. А значит, в конечном счете их оплатит не собственник склада, а конечный покупатель товаров. Говорить о смерти складского рынка преждевременно. Но очевидно одно: 18 и 22 июля рынок столкнулся с новым видом рисков, которых еще неделю назад просто не существовало в инвестиционных моделях. И теперь отрасли предстоит понять, сколько этот риск на самом деле стоит. @novostroyman