گفتگو با سیاست‌نامه

تعارض بین سند مالکیت و تصرف دکتر سیدعلی عباس نیای زارع وکیل پایه یک 🌱مقدمه: شخصی دارای سند مالکیت نسبت به ملکی است در این ملک از قدیم شخصی تصرف دارد. مالک دارای سند مالکیت خواهان خلع ید متصرف است. در این نوشتار برآنیم که مشخص نماییم آیا تصرفات متصرف در مقابل مالک توان معارضه دارد ؟ آیا این تصرفات که مفروض مساله این است که منشا آن نامعلوم است تصرفات مشروع است یا نامشروع؟ بار اثبات نامشروع بودن تصرفات بر عهده کیست؟ در نهایت آیا دعوای خلع ید علیه متصرف قدیم به استناد مالکیت به طور مطلق پذیرفته می شود؟ الف- تصرف به عنوان مالکیت عرصه و اعیان ظهوذ ماده 35 قانون مدنی در مالکیت متصرف تا بدانجاست که خلاف آن ثابت نشود. این ماده چنین است: "تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر این که خلاف آن ثابت شود." ماده 22 قانون ثبت اما چنین مقرر می دارد: " همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. پس با لحاظ این که تصرف اماره است و سند مالکیت دلیل بر مالکیت بین مالکیت بر عرصه و اعیان بین شخص دارای سند رسمی و متصرف تعارض دلیل نخواهیم داشت زیرا رتبه دلیل مقدم بر اماره است. ب- تصرف به عنوان مالکیت منافع به موجب ماده 29 قانون مدنی علاقه مالکیت اعم از مالکیت عین یا منفعت است. آیا تصرفات متصرف قدیم دلیل مالکیت بر منافع است؟ آیا این تصرفات تاب معارضه با سند مالکیت را دارد؟ پاسخ به این سوال در گرو این است که آیا تصرفات متصرف مشروع تلقی می شود؟ به موجب قاعده صحت عمل مومن باید تصرفات قدیم متصرف را مشروع دانست. مرحوم شیخ انصاری در کتاب فرائدالاوصول در خصوص اصل صحت عمل مومن می نویسد: " وهی فی الجمله من الاصول المجمع علیها فتوی و عملاً بین المسلمین" یعنی قاعده صحت عمل مومن از اصول و قواعدی است که از جهت فتوا و عمل مورد اجماع بین مسلمانان است. شیخ محمد حسین نجفی معروف به صاحب جواهر در کتاب معروف جواهر الکام ج 26 صفحه 274 275 در مورد مساله وجود بنای شخصی در ملک غیر چنین می نویسد: در کتاب قواعد آمده است" اگر بنا یا چوب یا مجرای آب کسی در ملک غیر باشد و سبب آن معلوم نباشد اقرب تقدیم قول صاحب زمین و دیوار در عدم استحقاق است . در کتاب جامع المقاصد با این دیدگاه موافقت شده است. چون اصل بر عدم استحقاق در ملک غیر است. چون اقتضای ید انتفاع اختصاصی است و وضع ید اعم از استحقاق است که غایب آن وجود حقی باشد که اعم از عاریه ای است که حق رجوع در آن است." صاحب جواهر با نقل این دیدگاه در مقام نقد با آن مخالفت نموده چنین می نویسد: "در این خصوص باید گفت اصل در تصرف مسلمان و ید او این است که یا مالکانه باشد یا به جهت استحقاق باشد مگر این که عدم آن معلوم شود. از این جهت در این فرض در کتاب دروس حکم بر ایقاء صادر شده است. از بیان مرحوم صاحب جواهر دو نکته دانسته می شود این که در عمل مومن اصل بر صحت است دیگر این که این قاعده در خصوص تصرفات شخص در ملک غیر نیز کاربرد دارد. با احراز مشروع بودن تصرفات متصرف باید به این سوال پاسخ داد که آیا این تصرفات قابلیت معارضه با سند مالکیت دارد؟ مودای دلالت سند مالکیت به رسمیت شناختن مالکیت بر عین و منافع است. مودای تصرفات متصرف دلالت بر استحقاق بر منافع دارد. اگر بگوییم که تصرفات قدیم تاب معارضه با سند مالکیت را ندارد در عمل باید قاعده مسلم و اجماعی فقهی صحت عمل مسلمان را کنار بگذاریم. باید دقت کرد که در همان فرضی که فقها حکم بر وجوب ایقاء تصرفات متصرف داده اند مالکیت دیگری بر عرصه یا اعیان مسلم بود. با وجود پذیرش مالکیت غیر حکم بر مشروعیت و احترام تصرفات داده اند. سند مالکیت از این جهت امتیازی ندارد و صرفاً مالکیت را ثابت می دارد بنابراین بین دو حق به نوعی جمع می شود. ج- دلایل مشروعیت تصرفات متصرف 1-قاعده القدیم یترک علی قدمه مرحوم شیخ محمد حسین کاشف الغطاء در کتاب تحریر المجله ج 1 ص 131 و ج 3 ص 419 این قاعده را ذکر می کند. به موجب این قاعده امری که از قدیم بوده باید به همان حال سابق باقی بماند به استناد این قاعده چون تصرفات متصرف مشروع است باید به همان حال سابق خود باقی بماند. 2-قاعده مرور الزمان اماره علی الاستحقاق صاحب جواهر در کتاب خود جلد 26 ص 249 می نویسد مرور زمان اماره بر استحقاق است. 3-قاعده الحق القدیم لایزله شی به موجب این قاعده حقی که از قدیم ایجاد شده است را چیزی باطل نمی کند. دلالت این قاعده که به طور مستقل در متون فقهی آمده است دلالت آن همانند اصل استصحاب است. ادامه مطلب👇👇👇 https://t.me/andishevasedayiranian